تعمیق رکود مسکن با رونق بازار ارز

تعمیق رکود مسکن با رونق بازار ارز

با اعلام پیروزی دونالد ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری امریکا، بازارهای جهانی شوک های متعددی را تجربه کردند. در این بین بازارهای بورس، ارز و طلای ایران نیز چنین شوک هایی را شاهد بودند و از همان ساعات اولیه اعلام نتایج انتخابات امریکا دچار نوسان مقطعی شدند.

اگر چه بازار مسکن همانند بازارهای بورس و ارز و طلا از تحولات سیاسی اثرپذیری آنی ندارد، اما به عقیده بسیاری از کارشناسان در صورت تداوم تغییرات قیمتی چنین دارایی هایی می توان انتظار داشت که در میان مدت و بلندمدت بازار مسکن از بازار دارایی ها اثر پذیر شود. براساس نتایج پژوهش های دانشگاهی و تجربیات علمی و عملی، عدم اثرگذاری نوسانات قیمتی دارایی ها بر بازار مسکن منتفی است. از این رو، به نظر می رسد بازار مسکن به خصوص در دوران رکود به هر اتفاقی پاسخ مثبت دهد و با تغییر قیمت ها در بازارهای موازی، این بازار نیز دچار نوسان شود.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، کارشناسان بطور کلی معتقدند که یک واحد شوک مثبت در شاخص قیمت دلار، در کوتاه مدت تاثیر منفی بر قیمت مسکن دارد و باعث کاهش شاخص قیمت مسکن می شود. چراکه با افزایش نرخ ارز، حجم تولید برای صادرات، افزایش پیدا می کند و سرمایه ها به سمت بخش صنعت و تولید متمایل می شود، اما در بلندمدت با توجه به رابطه پسین و پیشین بخش های مختلف، رونق کلی اقتصاد به بخش مسکن نیز تسری پیدا می کند و منجر به افزایش شاخص قیمت مسکن خواهد شد.

ردیابی نوسان ارز بر قیمت بازار مسکن

بررسی های داده های آماری از نحوه نوسانات قیمتی بازار مسکن نشان می دهد، با تداوم افزایش قیمت ارز، قیمت مسکن نیز تغییر را تجربه می کند، حتی اگر مسکن در دوران رکود قرار داشته باشد. روند 5 ساله بازار مسکن نشان می دهد، همواره رابطه تنگاتنگی بین افزایش قیمت دلار و مسکن وجود داشته است. البته این روند در کل کشور، روند و شیب تندی نسبت به پایتخت ندارد. به طور کلی به نظر می رسد با تغییر روند صعودی دلار تمام عناصر اقتصاد مسکن در کشور از قیمت مصالح گرفته تا کارمزد کارگران افزایش می یابد.

براساس جدول شماره یک، در سال 1390 متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور معادل یک میلیون و 430هزار تومان بود که این رقم در سال 1394 به 2میلیون 884 هزار تومان رسیده است. در همین بازه زمانی، قیمت دلار نیز از یک هزار و 400 تا یک هزار و 800 تومان به 3هزار و 150تا 3هزار و 600 تومان افزایش یافته است.

2سناریو برای رابطه ارز و مسکن

کمال اطهاری، کارشناس اقتصاد مسکن در این زمینه گفت: بدون تردید افزایش قیمت دلار بر مسکن که کالای ریالی است، بسیار اثر گذار خواهد بود. این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه کالاهای غیر منقول مانند مسکن در زمان ثبات ارز و طلا توان جذب سرمایه را دارند، گفت: در حال حاضر مسکن از رکود گذشته، وارد قفل شدگی شده است و هر تلنگر ارزی باعث چند قفله شدن این بازار خواهد شد. اطهاری با انتقاد از عملکرد دولت در حل رکود مسکن گفت: در حال حاضر این کالای غیر مبادله یی در بازار های خارجی در نزد مردم مطلوبیت خود را از دست داده است. این کارشناس بازار مسکن در این خصوص دو سناریوی رکود مجدد مسکن و ثبات قیمت مسکن پیش بینی کرد و گفت: در سناریوی اول به نظر می آید ما شاهد رکود مجدد بخش مسکن به علت مهاجرت سرمایه ها به سمت بازارهای پر سودتری مانند ارز باشیم. در این حالت بازار معاملات مسکن به دنبال قفل شدگی شدید، تغییر مسیر نمی دهد و روند رکود خود را ادامه خواهد داد.

وی در خصوص سناریوی دوم گفت: در سناریوی دوم شاهد بی اثر بودن نرخ ارز و طلا بر قیمت مسکن خواهیم بود. چنانچه روند قیمتی چند سال اخیر مسکن نشان می دهد، در چند سال اخیر، قیمت مسکن جهشی کمتر از نرخ تورم داشته است. بنابراین این سناریو می تواند نوید بخش قیمت های پایین مسکن (نسبت به تورم) به دلیل تداوم وضعیت موجود باشد. در اقتصاد ایران، نرخ ارز به عنوان یک جانشین برای بازدهی مسکن عمل می کند، یعنی با افزایش عایدی نرخ ارز و بازار ارز، مـردم بـه داد و سـتد ارز روی خواهنـد آورد؛ بنابراین با افزایش بازدهی ارز، تقاضا برای مسکن کاهش خواهد یافت. در نتیجه وقوع این امر، قیمت مسکن کاهش خواهد یافت.

اطهاری اظهار کرد: از طرفی دیگر نـرخ ارز می تواند بـر هزینـه کالاهـا و خدمات مورد نیاز ساخت مسکن نیز تاثیرگذار باشد. بدین ترتیب با افزایش نرخ ارز، هزینه ساخت مسکن افزایش خواهد یافت. در نهایت این افزایش هزینـه، باعـث افـزایش قیمـت مسکن خواهد شد. وی همچنین گفت: در اقتصاد ایران تاثیری که نرخ ارز بر عوامل طرف عرضه مسکن می گذارد بیشتر از تاثیر آن در بخـش تقاضاسـت. بـه عبارت دیگر فشار هزینه یی افزایش نرخ ارز بیشتر از فشار تقاضاست.

تغییر مسیر نقدینگی به بانک ها

در همین حال، مجیدرضا حریری، رییس سابق کمیسیون واردات اتاق ایران گفت: درحال حاضر 70درصد از درآمد شبه نفتی دولت به شکل دلار است و به نظرمی رسد هر تغییری در آن منجر به تغییر وجودی و ماهیتی بازارهای موازی شود.